Investisseurs étrangers
Propriétaires étrangers et droit successoral turc
Quel droit régit un bien situé en Turquie, si votre testament est valable, ce que vos héritiers doivent faire, et à combien s’élèvent les droits de succession.
La succession est le sujet sur lequel les acheteurs étrangers interrogent le moins et qui cause le plus d’ennuis. La raison se comprend : personne n’a envie d’y penser en achetant un logement. Pourtant la règle tient en une phrase, et cette phrase surprend la plupart des gens.
Les immeubles situés en Turquie relèvent du DROIT TURC, quelle que soit la nationalité du propriétaire. Le régime successoral de votre pays ne s’applique pas à votre logement turc.
Qu’est-ce que cela signifie ?
Le Code civil turc retient un système de réserve héréditaire : les descendants, le conjoint et, dans certains cas, les parents ont droit à une part de la succession fixée par la loi. Cette part ne peut être écartée par testament. Même si votre pays vous permet de léguer vos biens à qui vous voulez, cette liberté est limitée pour un immeuble situé en Turquie.
Concrètement, si vous souhaitez laisser l’appartement turc à votre seul conjoint et que vous avez des enfants, la réserve de ces derniers s’applique. Des voies licites existent pour y parvenir — une donation entre vifs, un contrat d’entretien viager — mais chacune doit être préparée avec un avocat.
Que doivent faire les héritiers ?
- 01Obtenir l’acte de notoriétéIl s’obtient auprès d’un tribunal turc ou d’un notaire. Pour les héritiers étrangers, les pièces établies à l’étranger doivent être apostillées et traduites.
- 02Déposer la déclaration de successionElle est déposée auprès du centre des impôts dans un délai déterminé à compter du décès. Si le décès est survenu à l’étranger, le délai est plus long.
- 03Acquitter l’impôt ou l’échelonnerLes droits de succession se calculent selon un barème progressif et peuvent être réglés sur trois ans, en deux échéances annuelles.
- 04Procéder à la mutation au cadastreMuni de l’attestation de non-dette du centre des impôts, on saisit la direction du cadastre et le bien est inscrit au nom des héritiers.
Le volet fiscal
Les droits de succession se calculent selon un barème progressif en fonction de la valeur de la succession, avec des abattements pour les proches parents. Pour un immeuble, l’assiette est la valeur retenue pour la taxe foncière ; comme ce montant reste inférieur à la valeur de marché, la charge s’avère généralement plus légère que prévu.
En revanche, tant que la mutation n’est pas achevée, le bien ne peut être vendu, loué ni faire l’objet d’aucun acte. Si la procédure traîne des années, le bien reste improductif — pendant que charges et taxe foncière continuent de courir.
Ce qu'on nous demande le plus
- Le testament que j’ai fait dans mon pays est-il valable en Turquie ?
- Sa validité formelle peut être reconnue, mais son contenu est limité par les règles turques de la réserve héréditaire. Rédiger un testament distinct pour le bien turc facilite nettement la tâche de vos héritiers.
- Mes héritiers doivent-ils venir en Turquie ?
- Non. L’ensemble de la procédure peut être conduit par un avocat en Turquie muni d’une procuration apostillée.
- Acheter le bien au nom d’une société règle-t-il le problème ?
- Le problème se déplace du bien vers les parts, qui sont alors transmises. Dans certains montages cela facilite la planification, mais entraîne d’autres conséquences en matière de citoyenneté et de fiscalité. Ce n’est pas une solution en soi.
- Que se passe-t-il s’il n’y a pas d’héritiers ?
- À défaut d’héritier légal, la succession revient au Trésor. Cette perspective est l’un des motifs les plus concrets de rédiger un testament.
Les informations de cette page ont une valeur d’orientation générale et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. La réglementation peut évoluer ; consultez votre expert-comptable ou votre avocat avant toute opération.