Alıcı
Türkiye'de Ev Alma Süreci: Tekliften Tapuya Adım Adım
İlk teklifi verdiğiniz andan tapuyu elinize aldığınız güne kadar ne oluyor? Kapora nasıl korunur, ekspertiz ne zaman yapılır, tapu randevusunda kim ne yapar?
Türkiye'de gayrimenkul devri tek bir günde, Tapu Müdürlüğü'nde, iki tarafın imzasıyla tamamlanır. Bu yüzden süreç aldatıcı biçimde kısa görünür. Oysa o günün öncesindeki hazırlık, işlemin sorunsuz geçip geçmeyeceğini belirleyen asıl aşamadır.
Sürecin altı adımı
- 01Teklif ve mutabakatFiyat, ödeme takvimi, mülkte kalacak eşyalar ve teslim tarihi burada konuşulur. Sözlü mutabakat bağlayıcı değildir; yazıya dökülmeyen her ayrıntı tapu gününde tartışma konusu olur.
- 02Tapu kaydının incelenmesiTaşınmazın üzerinde ipotek, haciz, şerh ya da irtifak hakkı var mı, imar durumu nedir, iskânı alınmış mı? Bu inceleme kapora ödenmeden yapılır. Sonradan çıkan her şerh alıcının sorunudur.
- 03Kapora ve ön sözleşmeKapora genellikle bedelin yüzde beşi ile onu arasındadır. Sözleşmede kaporanın hangi hâllerde iade edileceği açıkça yazmalıdır — özellikle kredi çıkmaması ve tapuda engel çıkması hâlleri.
- 04Değerleme raporuSPK lisanslı kuruluşça hazırlanır. Yabancıya satışta zorunludur, kredili alımlarda banka zaten ister. Hazırlanması birkaç iş günü sürer ve geçerlilik süresi vardır; çok erken yaptırmak da işe yaramaz.
- 05Tapu randevusu ve harçRandevu Tapu Müdürlüğü'nden alınır. Tapu harcı randevudan önce yatırılmış olmalıdır. Alıcı Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman randevuda hazır bulunmak zorundadır.
- 06Devir ve sonrasıİmzalar atılır, tapu senedi aynı gün teslim edilir. Ardından abonelikler devredilir, DASK poliçesi güncellenir ve emlak vergisi bildirimi yapılır.
Kapora sözleşmesinde mutlaka bulunması gerekenler
- Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası — adres tarifi yetmez
- Toplam bedel, ödenen kapora ve kalan bakiyenin ödeme tarihi
- Tapu devrinin yapılacağı son tarih
- Kaporanın iade edileceği hâller (kredi reddi, tapuda şerh, imar sorunu)
- Mülkte bırakılacak eşya ve demirbaşların listesi
- Aidat, emlak vergisi ve abonelik borçlarının kime ait olduğu
Kaporayı satıcının şahsi hesabına göndermeden önce tapu kaydını mutlaka inceletin. Üzerinde haciz bulunan bir taşınmazda kapora geri alınamayabilir; haczi kaldırmak satıcının borcunu ödemesine bağlıdır ve bu ay sürebilir.
Tapuda gösterilen bedel meselesi
Tapu harcı satış bedeli üzerinden hesaplandığı için, tapuda gerçek bedelin altında bir rakam göstermek yaygın bir alışkanlıktır. Bunun üç ayrı riski var ve hiçbiri küçük değil.
- Vergi incelemesinde fark tespit edilirse eksik harç, gecikme faizi ve vergi ziyaı cezasıyla birlikte istenir.
- Mülkü sattığınızda değer artış kazancı, tapuda yazan düşük alış bedeliyle hesaplanır; bugün kazandığınızı yarın fazlasıyla ödersiniz.
- Vatandaşlık başvurusu yapacaksanız eşik tapudaki bedele göre değerlendirilir; düşük gösterilen bedel başvuruyu doğrudan düşürür.
%4
Tapu harcı — toplam oran
5 Ağustos 2026 itibarıyla geçerlidir
%2
Tapu harcı — alıcı payı
5 Ağustos 2026 itibarıyla geçerlidir
%2
Tapu harcı — satıcı payı
5 Ağustos 2026 itibarıyla geçerlidir
En çok bunlar soruluyor
- Süreç ne kadar sürer?
- Nakit alımda, evraklar hazırsa iki ila dört hafta. Kredili alımda bankanın ekspertiz ve onay süreci eklenir; altı sekiz haftaya çıkar. Yurt dışından apostilli belge gelecekse bu süreye iki hafta daha ekleyin.
- Avukat tutmak zorunlu mu?
- Zorunlu değil ama yabancı alıcılar için şiddetle önerilir. Tapu kaydı incelemesi, sözleşme metni ve vekâlet düzenlemesi hukuk bilgisi ister. Ortalama bir dosya bedeli işlemin binde birinden azdır; çıkabilecek sorunun bedeli değildir.
- Kapora ödedim, satıcı vazgeçti. Ne olur?
- Sözleşmede cayma tazminatı düzenlenmişse satıcı kaporayı iki katı olarak iade eder. Düzenlenmemişse yalnızca ödediğinizi geri alırsınız. Bu maddenin sözleşmede olup olmaması, kapora ödemeden önce bakılacak en önemli ayrıntıdır.
- Tapu randevusuna kim katılmak zorunda?
- Alıcı ve satıcı ya da noterden vekâlet almış temsilcileri. Alıcı Türkçe okuryazar değilse yeminli tercüman da bulunmak zorundadır; vekâlet verilmişse tercümana gerek kalmaz.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki ya da mali görüş niteliği taşımaz. Mevzuat değişebilir; işlem yapmadan önce mali müşavirinize veya avukatınıza danışın.