Покупатели
Что покрывает айдат и как управляется жилой комплекс?
Как устанавливается размер айдата, что будет при неуплате и почему стоит прочитать книгу протоколов. Вопросы, которые нужно задать до покупки в комплексе.
Покупая жильё в комплексе, к цене объявления следует прибавить айдат. За десять лет владения ежемесячный взнос складывается в заметную долю стоимости объекта и напрямую снижает доходность аренды.
Как определяется размер айдата?
По Закону о кондоминиуме часть расходов распределяется по доле в земельном участке, часть — поровну. Если в плане управления предусмотрено иное, действует план. На практике крупные комплексы чаще считают по общей площади.
- Расходы на персонал: охрана, уборка, техническая служба — обычно самая крупная статья
- Электричество, вода и отопление мест общего пользования
- Договоры обслуживания лифтов, генераторов и насосных станций
- Эксплуатация бассейна, озеленения и спортивных зон
- Фонд обновления — доля, накапливаемая на замену кровли, фасада и лифтов
В комплексах с бассейном и обширным озеленением айдат может втрое-вчетверо превышать плату в обычном доме той же площади. Если пользоваться инфраструктурой вы не собираетесь, считайте эту разницу годовым расходом.
Два документа, которые нужно прочитать до покупки
Первый — план управления: конституция комплекса, вносимая отметкой в кадастровый реестр. Ограничения по домашним животным, посуточной аренде, использованию под офис и изменению фасада прописаны именно здесь. Если вы планируете использование, которое план не допускает, увидеть его нужно до покупки.
Второй — книга протоколов: решения собрания собственников за последние два-три года. Приближающийся крупный расход — обновление фасада, замена лифта, утепление — виден именно там. Из этой книги яснее всего понятно, что айдат вот-вот вырастет или появится целевой сбор.
Что будет, если не платить айдат?
Начисляются пени, и управление может начать исполнительное производство. Закон также даёт остальным собственникам законное право залога на помещение должника. Задолженность по айдату — серьёзный долг; если не платит ваш арендатор, ответственность всё равно на вас.
Для покупателя главное вот что: Закон о кондоминиуме возлагает ответственность за долги по айдату и на нового собственника наряду с прежним. Получить у управления справку об отсутствии задолженности до переоформления тапу — дело нескольких минут, а избавляет от крупного сюрприза.
Об этом спрашивают чаще всего
- Платится ли айдат за пустую квартиру?
- Да. Айдат привязан к помещению, а не к его использованию. По отдельным статьям вроде отопления для непроживающего собственника может применяться пониженная ставка, но освобождения от общих расходов нет.
- Должен ли айдат платить арендатор?
- Это можно закрепить в договоре найма, и так делают часто. Но перед управлением отвечает собственник; если арендатор не платит, обращаются к вам.
- Кто устанавливает размер айдата?
- Собрание собственников, утверждая бюджет на ежегодном заседании. Управляющий не может поднять его единолично; решение должно быть отражено в протоколе.
- Могу ли я сдавать жильё посуточно в комплексе?
- Только если план управления этого не запрещает и есть единогласное согласие собственников. Такое единогласие требуется законом для разрешения на туристическую аренду; возражение одного собственника останавливает процесс.
Где это проверить
Информация на этой странице носит общий характер и не является юридической или финансовой консультацией. Законодательство может измениться; до совершения сделки обратитесь к своему бухгалтеру или юристу.